Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019

In 2011 verscheen de vorige en laatste complete Reiswijzer Gebiedsontwikkeling. Doel was marktpartijen en (decentrale) overheden meer zekerheid te bieden over de praktische en juridische kaders voor het samenwerken aan projecten in de gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkelingen zijn meestal complex, kennen veelal een lange doorlooptijd, er zijn veel belanghebbenden en de risico’s en plankosten voor alle partijen zijn groot. Daarnaast wijzigen de maatschappelijke en de marktomstandigheden continu en ook de regelgeving ontwikkelt zich steeds verder. 

De nieuwe Reiswijzer verkent de verschillende aspecten van de gebiedsontwikkelingen en is wederom een compleet overzicht van de vele afwegingen die partijen bij het samenwerken aan gebiedsontwikkeling moeten maken. Hij moet zowel overheden als marktpartijen helpen sneller en effectiever samen te werken om gebiedsontwikkelingen te realiseren. Hiervoor is geen blauwdruk beschikbaar. Iedere ontwikkeling is anders: in omvang, doorlooptijd, betrokken partijen, invulling, risicoprofiel, draagvlak, etc. 
Terwijl de vorige Reiswijzers daarbij vooral aangaven hoe partijen formeel en juridisch tot samenwerkingsafspraken kunnen komen, gaat deze Reiswijzer verder. Voortbouwend op de handreiking Partnerkeuze bij gebiedsontwikkeling ‘Houd het simpel met vlag en wimpel’ wordt in deze nieuwe editie verkend hoe het nog eenvoudiger maar vooral ook sneller, goedkoper én beter kan, zónder in te boeten op de maatschappelijke en commerciële belangen die met de gebiedsontwikkeling gemoeid zijn, of liever juist gediend zijn! Dit belang wordt breed gedeeld omdat de huidige praktijk niet alleen te hoge kosten met zich meebrengt, maar in sommige gevallen ook leidt tot een suboptimaal planresultaat. 
Door andere keuzes te maken in de ontwikkel-, samenwerkings- en tenderstrategie, kan dit sterk worden verbeterd. Overigens verschillen de resultaten sterk, afhankelijk van de interesse bij marktpartijen. Het risico op een mislukte of minder geslaagde tender is groter in zwakkere regio’s en bij ontwikkelingen met een laag rendement en een hoog risico.
Nieuw is ook dat deze Reiswijzer aandacht besteedt aan de vraag hoe verder te gaan vanaf de gunning, want dan pas begint het echte samenwerken. Maar ook aan de vraag: wat te doen als een tender mislukt, wat zijn dan de mogelijkheden?
Gebleven is de aandacht voor de juridische kant van gebiedsontwikkeling, zoals de vraag welke regels gelden bij het aangaan van een samenwerking. Daarbij worden ook alle relevante recente ontwikkelingen geschetst, zowel in het publiekrechtelijk kader als in het aanbestedings- en staatssteunrecht. Ook beschrijven we de gevolgen van enkele actuele rechterlijke uitspraken.

Resultaat van dit alles is een actuele en volledig op zichzelf staande Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019, waar overheden, marktpartijen en adviseurs gebruik van kunnen maken als zij zich oriënteren op de vraag hoe tot samenwerking te komen voor de ruimtelijke opgaven van de toekomst. Hoewel de omstandigheden zullen blijven veranderen, onder invloed van onder meer economische, demografische, technologische en maatschappelijke invloeden, kunnen de afwegingen in deze Reiswijzer iedere keer weer helpen om tot de juiste keuzes te komen voor de specifieke opgaven waar partijen voor staan. We besteden daarbij aandacht aan zowel gebiedsontwikkelingen op initiatief van de overheid als gebiedsontwikkelingen op privaat initiatief. De centrale boodschap van deze Reiswijzer is om het komen tot gebiedsontwikkeling zo eenvoudig en flexibel mogelijk te houden. 

Concreet leidt dit tot een aantal aanbevelingen: 
• Beperk de tenderkosten voor publieke en private partijen om tot samenwerking te komen. 
• Inventariseer de juridische ruimte om te kiezen voor een een-op-een samenwerking of onderhandse selectie. 
• Besteed meer aandacht aan strategievorming door het bewust kiezen van een passende strategie, zowel voor de samenwerking als voor het faciliteren van private gebiedsontwikkeling. 
• Verbeter marktselecties door terughoudender te zijn met het gevraagde uitwerkingsniveau. 
• Overweeg bij complexe opgaven ook samenwerkingsmodellen die daarop beter zijn toegesneden: de dialoog

11th February 2020